土地に対する課税

2016年1月12日

土地の評価

固定資産評価基準に基づき、地目別に定められた評価方法により評価します。

地目

地目は、宅地、田及び畑(併せて農地といいます。)、鉱泉地、地沼、山林、牧場、原野及び雑種地をいいます。

固定資産税の評価上の地目は、土地登記簿上の地目にかかわりなく、その年の1月1日(賦課期日)の現況の地目に

よります。

地積

地積は、原則として土地登記簿に登記されている地積によります。

価格(評価額)

価格は、固定資産評価基準に基づき、売買実例価額をもとに算定した正常売買価格を基礎として求めます。

宅地の評価方法

平成6年度の評価替えから、宅地については、地価公示価格等の7割程度を目途として評価します。

路線価の公開

土地評価の基礎となる路線価を公開しております。資産税課土地担当でご覧になれます。

 

土地についての特例

住宅用地(住宅やアパート等の敷地)については、その税負担を特に軽減する必要から課税標準を軽減する措置が

講じられており、次のとおり算出された額が課税標準となります。

住宅用地には、

  1. 専用住宅(もっぱら人の居住の用に供する家屋)の敷地の用に供されている土地および、
  2. 併用住宅(一部を人の居住の用に供する家屋)の敷地の用に供されている土地

の二つがあります。

専用住宅についてはその土地の全部(家屋の床面積の10倍まで)を、

併用住宅についてはその土地の面積(家屋の床面積の10倍まで)に一定の率を乗じて得た面積に相当する土地を

住宅用地としており、その面積は家屋の延床面積に下表の住宅用地の率を乗じて求めます。

家    屋 居住部分の割合 住宅用地の率
1) 専用住宅 全  部 1.0
2) 3)以外の併用住宅 4分の1以上2分の1未満 0.5
2分の1以上 1.0
3) 地上5階以上の耐火建築物である併用住宅 4分の1以上2分の1未満 0.5
2分の1以上4分の3未満 0.75
4分の3以上 1.0

「住宅用地」とは、現に人の居住する家屋の敷地をいうものであり、賦課期日(1月1日)において住宅の建設が予定

されている土地あるいは住宅が建設されつつある土地は該当しません。

 

 

 

土地の税額計算

 

土地の税額は、課税標準額に税率(固定資産税1.4%・都市計画税0.3%)を乗じ算出します。

 

 

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土地固定資産税評価額(以下 評価額)

 

 

 地価公示価格等の公的価格と市が定めた標準宅地の不動産鑑定士による鑑定価格などを

活用し、3ごと評価替時に決定しています。

 1m2あたりの評価額にその土地の面積を乗じると、その土地の評価額となり、納税通知書等

の評価額欄記載されている金額となります。

 なお、評価替の中間年次は、評価額は据置かれることが原則となっておりますが、地価の

著しい下落が認められた場合、評価額を引き下げることができます。(「下落修正」といい

ます。)

 

課税標準額

 

 原則として、評価額が課税標準額となりますが、住宅用地のように特例措置が適用となる

場合や、税負担の調整措置(負担調整措置)が適用される場合は、課税標準額は評価額より

低く算定されます。

 

○住宅用地の特例措置について

 住宅用地(住宅やアパート等の敷地)については、その税負担を特に軽減する必要か

課税標準額を軽減する措置が講じられており、次の通り算出された額が課税標準額となり

ます。

 

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○負担調整措置について

 平成6年度の税制改正において、それまで低い水準であった評価額と地価公示価格等の

公的価格との均衡を図るために、評価額を地価公示価格等の7割程度まで引き上げることと

なりましたが、評価額の上昇に伴う、税額の急激な上昇を緩和させるため、税額算定の基礎

数値となる課税標準額について、評価額の一定の割合に達するまでは、毎年少しずつ上昇し、

一定の割合に達したあとは、評価額の動向により、前年度課税標準額を据置いたり、または

上昇・下落する措置です。

 

具体的には、一定の割合に達するまでは、前年度課税標準額に今年度の評価額の5%を

加えた額が今年度の課税標準額となります。また、負担割合が20%に達していない場合

は評価額の20%まで課税標準額が引上げられます。

以上のように評価額が下がっていても、負担調整措置により、評価額の一定の割合に達する

まで課税標準額は上がることになります。

 

 負担調整の方法は下記の式により、前年度の課税標準額が、今年度の評価額の何%まで達し

ているのかを表す「負担水準」に基づき算出されます。

 なお、住宅用地は住宅用地の特例を適用した額となります。

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平成24年度税制改正について

 

平成24年度税制改正において、住宅用地に係る負担調整措置が次の通り変更となりました。

 

  前年度課税標準額を据置く負担水準(%)

   平成23年度まで       80~100%

   平成24年度・平成25年度  90~100%

   平成26年度以降       前年度課税標準額の据置きを廃止

 

 住宅用地以外の土地(非住宅用地)については負担調整措置の変更はありません。

 

平成24年度・平成25年度の課税標準額は下表の通り計算します。

 

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 評価額と課税標準額の関係を図で表すと次の通りとります。

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 以上のように評価額が下がっていても、負担調整という措置で課税標準額は上がり、

ある程度上がると据え置きや評価額とともに下落することとなります。

 

平成24年度の土地に係る固定資産税 課税標準額の計算例

 

【住宅用地の場合】 

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1m2あたりの評価額を計算します。3,750,000円÷250m215,000/m2  

居宅が1戸のため、250m2のうち200m2は小規模住宅用地の特例適用で、評価額の

6分の1、残りの50m2は一般住宅用地の特例適用で評価額の3分の1となります。  

特例適用後の額

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      上記計算の通り住宅用地特例の適用後の額は 

500,000+250,000円=750,000円となります。

 

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そのため、今年度課税標準額は上表の「負担水準15.085.0」にあてはまり、

     前年度課税標準額+(当年度評価額×特例率×0.05)の計算式により、

      600,000円+(750,000円×0.05)=637,500円となります。

  なお、平成24年度のこの土地にかかる固定資産税相当額は

      637,500円×1.4%=8,925円となります。

 

【宅地(非住宅用地)の場合】

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     宅地(非住宅用地)には住宅用地の特例はありませんので、負担水準の計算は

      そのまま行います。

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     より、

       img-912.png

     そのため、今年度課税標準額は上表の「負担水準15.055.0」にあてはまり、

     前年度課税標準額+(当年度評価額×0.05)の計算式により、

      2,000,000円+(4,500,000円×0.05)=2,225,000円となります。

  なお、平成24年度のこの土地にかかる固定資産税相当額は

       2,225,000円×1.4%=31,150円となります。

 

 

 

 

 

 


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